Не так давно законодательно была закреплена необходимость нотариального удостоверения ряда сделок. Это касается сделок, предметом которых стали отчуждение долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество; сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних и находящихся под опекой и попечительством граждан и др. И если они нотариально не заверенные, этот факт послужит основанием для приостановления государственной регистрации перехода прав.

Необходимо уточнить, не проводились ли реконструкция, переустройство или перепланировка приобретаемого объекта. Согласно действующему законодательству, подобные действия проводятся на основании принятого органом местного самоуправления решения (разрешения). Завершение преобразований должно подтверждаться актом приемочной комиссии, а завершение реконструкции объектов капитального строительства – разрешением на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию. Если нет таких документов, продавца могут обязать привести объект в первоначальное состояние. В таких случаях строение может быть сохранено только на основании решения суда.

Другой момент. Если имущество, отчуждаемое по договору, было приобретено в браке по совместной сделке, оно считается совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя было приобретено. Следовательно, на отчуждение такого имущества требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. А если в числе собственников есть несовершеннолетние дети или лица, находящиеся под опекой, на совершение сделки по распоряжению таким имуществом требуется согласие органа опеки и попечительства.

Также при совершении одной сделки, например, сделки купли-продажи, не следует соглашаться на оформление ее под видом другого договора, например, дарения. Согласно действующему законодательству сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Она не порождает последствий, которые стороны предполагали при ее заключении. Такая сделка может быть оспорена в суде.

В последнее время все чаще встречаются случаи оформления договора купли-продажи вместо договора залога недвижимого имущества (ипотеки) в качестве обеспечения осуществленного займа. Необходимо помнить, что заключая сделку купли-продажи недвижимого имущества, вы передаете право собственности на это имущество другому лицу, которое после приобретения прав на него может распорядиться им по своему усмотрению. То есть, может получиться так, что, даже вернув сумму займа, вы останетесь без недвижимости, поскольку согласно заключенному вами договору приобретатель имущества не обязан будет вам его возвратить. Если вы не желаете продавать свое имущество, а хотите лишь подкрепить взятые на себя обязательства по договору займа (кредита), можете заключить договор ипотеки (залога), предусматривающий возможность перехода прав на принадлежащее вам недвижимое имущество только в случае невыполнения вами взятых на себя обязательств по возврату займа в установленный срок.

Необходимо обратить внимание на сумму сделки и порядок осуществления расчетов. В тексте договора следует указывать именно ту сумму, которая фактически передается. Бывает, продавцы под любым предлогом просят указать сумму сделки в меньшем размере. И это понятно. Если сделка не пройдет, сторонам вернется то, что было получено изначально: продавцу – недвижимое имущество, а покупателю – цена, уплаченная им за это имущество по договору. Передачу денег нужно подтверждать соответствующими расписками, а сведения о том, что расчет произведен, включать в текст договора только в случае его фактического осуществления.

Приобретая права на земельный участок, не забывайте про расположенные на этом участке объекты недвижимости. Права на них (в случае, если они принадлежат правообладателю участка) должны передаваться вместе с земельным участком. Если же у продавца не окажется правоустанавливающих документов на эти объекты, и вы решите приобрести по договору только земельный участок, в дальнейшем у вас, скорее всего, возникнут проблемы с оформлением прав на них. Кроме того, если окажется, что возведенные продавцом объекты построены с существенным нарушением установленных законодательством норм и правил, без необходимых разрешений либо на земельном участке, где не допускается их возведение, суд может признать такие постройки самовольными и обязать вас снести их. Проблемы могут возникнуть и в том случае, если земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости находятся в собственности разных лиц – если вы приобретете права на что-то одно (земельный участок, либо объект недвижимости), могут возникнуть споры по поводу использования земельного участка.

Нередко возникают споры по поводу границ земельных участков. Во избежание этого старайтесь рассматривать в качестве вариантов для приобретения только те земельные участки, границы которых установлены в соответствии с действующим законодательством (участки, в отношении которых проводилось межевание). Проверить данный факт можно, воспользовавшись Публичной кадастровой картой или запросив кадастровую выписку на земельный участок в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области или офисе Многофункционального центра.

Белогорск, Амурская область. 

Белогорск, Амурская область

| Назад | Назад